Отчуждение недвижимого имущества: ГК РФ Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится 

Нотариальное отчуждение недвижимого имущества

Сделки по отчуждению недвижимости совершаются в письменной или нотариальной формах. Переход права собственности требует государственной регистрации. Нотариальное отчуждение недвижимого имущества означает, что участники имеют права на совершение сделки, она проведена законно и соответствует намерениям сторон. Ими могут являться физические и юридические лица, а также территориальные государственные и муниципальные органы.

Виды сделок по отчуждению недвижимости

Переход имущества добровольно или принудительно от одного лица другому происходит на безвозмездной основе или с получением денежных средств. Передача объекта недвижимости производится с помощью приемопередаточного акта, право собственности возникает после регистрации в Росреестре. Основанием для обращения в федеральные органы власти является заключенный между участниками сделки договор.

Способы отчуждения недвижимого имущества:

• купля-продажа с получением вознаграждения;
• дарение — без передачи денежных средств;
• мена — обмен объекта недвижимости на другой, равноценный по значимости;
• рента с пожизненным проживанием и переходом права собственности после смерти владельца;
• безвозмездная передача — конфискация или реквизиция со стороны государственных органов.

Сделки производятся в виде заключения договоров, исполнения решений суда или других компетентных органов. Если в силу закона для отчуждения необходимо согласие третьих лиц (органов государственной власти или самоуправления, супруга или супруги, содольщика), производится уведомление и получается соответствующее разрешение.

Нотариальное оформление сделок

Участники процедуры перехода права собственности обращаются в контору нотариуса, расположенную по месту нахождения объекта (ст. 56 Основ законодательства о нотариате). Недвижимым имуществом считаются земельные наделы и капитальные постройки. При продаже, мене, дарении здания или сооружения, к покупателю переходят права как на строение, так и на земельный участок, на котором оно расположено.

Закон требует обязательного нотариального заверения отчуждения:

• объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному лицу;
• долей при продаже или дарении в праве общей долевой собственности;
• имущества, распоряжение которым происходит на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение говорит о соответствии закону предоставленных документов и условий проводимой сделки. Нотариус гарантирует соблюдение порядка отчуждения недвижимого имущества — констатирует факт добровольного волеизъявления сторон, разъясняет им правовые последствия действий, проверяет дееспособность и следит за получением необходимых разрешений от третьих лиц.

После подписания и удостоверения договора стороны оплачивают услуги правового и юридического характера, а также пошлину, установленную согласно тарифу на основании ст. 22.1 Основ о нотариате и ст. 333.24 НК.

Возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства

• заявление
• копия документа, удостоверяющего личность заявителя
• документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя -юридического лица (копия решения о назначении или об избрании физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности)
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае обращения представителя заявителя)
• копии учредительных документов заявителя (для юридических лиц)

• решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо копия такого решения в случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации, учредительными документами юридического лица и если для заявителя заключение договора купли-продажи имущества является крупной сделкой

 

Документы, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении государственных и муниципальных услуг, и могут быть представлены заявителем по собственной инициативе:

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (при подаче заявления юридическим лицом), выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (при подаче заявления индивидуальным предпринимателем)

• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на выкупаемое недвижимое имущество

• выписка из государственного кадастра недвижимости на выкупаемое недвижимое имущество, документы кадастрового и технического учета (кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения; выписка из технического паспорта домовладения (здания, строения) по форме 1а; справка по форме N 5; поэтажный план; экспликация к поэтажному плану)

• копия договора аренды муниципального имущества и дополнительные соглашения к нему (при их наличии)

• справка об отсутствии (наличии) задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества

• сведения о включении субъекта малого или среднего предпринимательства в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства

Управление Росреестра по Новосибирской области информирует: Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

Отчуждение имущества несовершеннолетнего ребенка возможно, но закон устанавливает для такой процедуры ряд существенных ограничений.

Если речь идёт об отчуждении имущества несовершеннолетних, следует обратить внимание на следующие ограничения:

— устанавливается требование о получении согласия органа опеки и попечительства при распоряжении имуществом несовершеннолетнего;

— за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), действуют только их родители, усыновители или опекуны;

— несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Если недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, то сделки по отчуждению подлежат нотариальному удостоверению.

Подать документы на государственную регистрацию возможно в любом офисе МФЦ.

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области

---

Об Управлении Росреестра по Новосибирской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.

Контакты для СМИ:

Управление Росреестра по Новосибирской области

[email protected]

[email protected]

https://rosreestr.gov.ru/

630091, г.Новосибирск, ул.Державина, д. 28

Мы в ВКонтакте https://vk.com/rosreestr_nsk,

Instagram https://www.instagram.com/rosreestr_nsk/?hl=ru

Изменено 29.03.2021 10:05:06 Просмотров:

Удостоверение сделок по отчуждению недвижимости — Нотариус Гатаулина Г.А.

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

При этом нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

• по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

• по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

• а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации

Изъятие  имущества для государственных и муниципальных нужд   – Администрация Кривошеинского сельского поселения

Конституцией Российской  Федерации установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 3.2 ч. 2 ст. 235 ГК РФ).

Под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016)).

В силу части 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений, размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь, случаи и порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд определены земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ, ст. 49,  гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Так, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд  (ч. 1 ст. 60 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон о недвижимости)).

Одновременно с вышеуказанным документом для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 3 ст. 60 Закона о недвижимости).

При этом, отсутствие государственной регистрации прав на изъятый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости.

 

 

Начальник отдела

регистрации объектов недвижимости

нежилого назначения и ипотеки                                                          Т.М. Никитюк

Статья 239.2 ГК РФ. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

2. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

3. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья определяет условия отчуждения объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, изымаемом для государственных (муниципальных) нужд. Основания и порядок изъятия земельных участков в указанных целях определяются земельным законодательством (п. 1 ст. 279 ГК). Изъятие земельного участка рассматривается как исключительная мера, в случаях, перечисленных в ст. 49 ЗК. Порядок изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд установлен гл. VII.1 ЗК.

2. Отчуждение объектов недвижимости в рассматриваемых случаях осуществляется, если иначе невозможно изъятие земельного участка. Рассматриваемые правила применяются независимо от того, на каком основании владеет земельным участком лицо, недвижимое имущество которого подлежит отчуждению.

3. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что изъятие земельного участка и отчуждение объектов недвижимости, находящихся на нем, должны происходить одновременно.

4. Согласно п. 3 к отчуждению объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, изымаемом для государственных (муниципальных) нужд, применяются правила об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд.

ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА | СТРАХОВАНИЕ СЕГОДНЯ

Недавно искали: ипотека, coinsurance claus, deposits, warranty, убыточность, макс, underinsurance, order, sound value, faulty design, разрушение, loss of use, contingent business interruption, negligence, loss, суброгация, селекция 22104 страховых терминов из 17 источников. Источник: [11] Глоссарий страховых терминов, используемых при проведении страховых операций, связанных с жилищным ипотечным кредитованием (жилищным финансированием). – М.: МФК, 2007 – 72 с.  Все определения данного источника ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица. Отчуждение недвижимого имущества может быть осуществлено как по воле собственника (продажа, дарение, наследство), так и помимо воли собственника (конфискация, принудительная продажа, реквизиция). Отчуждение имущества по воле собственника различают также и на возмездное отчуждение (продажа и др.) и безвозмездное (дарение, наследство и др.).

Оговорка

об отчуждении недвижимости: что это такое?

Положение об отчуждении — это формулировка ипотечного или доверительного договора, которая позволяет кредитору требовать немедленного погашения ссуды в случае, если владелец продает или передает право собственности на недвижимость. Он запрещает передачу ссуды новому покупателю и предусматривает немедленную выплату оставшейся суммы.

Сегодня почти каждая ссуда содержит оговорку об отчуждении, также известную как оговорка о продаже. Важно знать, что эти пункты означают для покупателей, продавцов и кредиторов.

Что такое оговорка об отчуждении?

Положение об отчуждении не позволяет существующему заемщику передать кредитное обязательство, когда он продаст недвижимость в какой-то момент в будущем. Когда он включен в кредитный договор, это означает, что оставшаяся сумма кредита подлежит выплате в полном объеме после завершения продажи.

Распространенный тип оговорки об отчуждении, содержащейся во многих трастовых актах, приведен Комиссией по ценным бумагам и биржам США:

«В случае продажи, передачи или отчуждения Имущества или любой его части, или любой доли в нем Доверительным управляющим, добровольно или принудительно, за исключением случаев, когда это запрещено законом, все обязательства, обеспеченные этим инструментом, независимо от сроков погашения, указанных в нем, по усмотрению держателя настоящего Соглашения и без требования или уведомления, подлежит немедленной оплате.»

Сегодня практически невозможно найти какие-либо существующие ипотечные кредиты, не содержащие такой статьи. Хотя об этом можно не говорить дословно, положение об отчуждении запрещает передачу недвижимого имущества без выплаты существующей ипотеки.

• Альтернативное наименование : Пункт
, подлежащий оплате

Как работает оговорка об отчуждении

Если в ипотечном договоре есть пункт об отчуждении, как и в большинстве случаев, полный остаток по ссуде подлежит выплате, как только заемщик завершит продажу собственности или передачу права собственности.По сути, это означает, что выручка от продажи сначала будет использована для погашения ссуды, прежде чем деньги поступят напрямую продавцу. Это также означает, что покупатель не может передать свой заем с прежней процентной ставкой и условиями новому покупателю. Этот покупатель должен подать заявку на собственное финансирование в соответствии с сегодняшними условиями.

Если в вашем ипотечном договоре нет пункта об отчуждении, он известен как «предполагаемая ипотека», что означает, что он может быть передан новому покупателю. Однако даже предполагаемая ипотека имеет некоторые ограничения на то, кто может унаследовать ссуду.

Исключения из пункта об отчуждении

Еще в 1970-х годах несколько судебных решений постановили, что положения об отчуждении не подлежат исполнению. Это было особенно верно в Калифорнии, и это привело к всевозможным творческим финансовым усилиям со стороны кредиторов. Однако в 1982 году Garn-St. Закон Германии положил этому конец и оставил положения об отчуждении в основном подлежащими исполнению. Однако есть еще несколько исключений, в том числе:

• Передача совладельцу или родственнику в случае смерти собственника
• Переход права собственности к супруге или детям владельца
• Смена собственника в результате раздельного проживания супругов или развода
• Право собственности передано в доверительное управление
• Когда владелец получает вторую ипотеку на дом, например, ссуду под залог собственного капитала

В случае передачи права собственности, описанной выше, новые владельцы должны проживать в доме, чтобы иметь право принять старую ипотеку.

Определенным типам ссуд по-прежнему не разрешается включать оговорку о продаже. К ним относятся ссуды VA, ссуды USDA и ссуды FHA.Покупатели, желающие взять на себя эти ссуды, должны все же соответствовать определенным требованиям, прежде чем они смогут принять существующую ипотеку. Несмотря на эти исключения, положения об отчуждении являются нормой для большинства ипотечных договоров.

Ключевые выводы

• Оговорка об отчуждении, или оговорка о продаже, является частью ипотечного договора, которая не позволяет заемщику передать ссуду при продаже дома.
• Требуется, чтобы первоначальный заемщик произвел полную выплату оставшейся суммы кредита после завершения продажи.
• Большинство ипотечных кредитов имеют этот пункт, но те, в которых его нет, называются «предполагаемыми» и допускают передачу.
• Даже с оговоркой об отчуждении есть некоторые исключения, которые позволяют передать ссуду новому владельцу.

Ограничения на отчуждение собственности

В этой статье излагаются различные положения, касающиеся отчуждения собственности в соответствии с Законом о передаче собственности , 1882 .Он также анализирует положения в различных судебных прецедентах.

Ограничения на отчуждение собственности

1. Введение
2. Объединенная индуистская семья
3. Абсолютное ограничение
4. Частичное ограничение
5. Некоторые исключения
6. Неприемлемые условия (Раздел 11)
7. Неплатежеспособность правопреемника
8. Заключение
   I. Введение

   Отчуждение собственности в основном означает передачу собственности, полную передачу права собственности на собственность ее действительным владельцем другому лицу, будь то продажа, дарение, ипотека, аренда или любое другое.Владелец или получатель собственности, в зависимости от обстоятельств, имеет абсолютное право распоряжаться своей собственностью на законных основаниях так, как ему нравится. Однако это право может быть ограничено определенными ограничениями и условиями.

   Например, квартира может быть сдана в аренду в обмен на аренду с условием, что арендатор не сможет ее сдавать в дальнейшем. Это условие необходимо для того, чтобы передача была действительной, и оно ограничивает право отчуждения получателя (арендатора) таким образом, что он не может отчуждать собственность другому лицу для возмещения.Эта условная передача была признана действительной в деле Раджа Джагат Ранвир против Багридена [1]. Эти условия и ограничения права правопреемника отчуждать собственность регулируются статьями 10–18 Закона 1882 года о передаче собственности («Закон»).

   II. Совместная индуистская семья

   Согласно индусскому личному закону, Карта или любой другой член совместной семьи не вправе самостоятельно отчуждать долю в совместной совместной семейной собственности без согласия наследников.Раньше Карта обладал способностью отчуждать без согласия, но теперь эта сила недоступна ему, за исключением определенных особых ситуаций. Однако это ограничение распространяется только на совместно используемую собственность, и партнеры могут отчуждать свою отдельную собственность по своему желанию без ограничений.

   Здесь сила отчуждения в соответствии с индуистским законодательством не обсуждается, но обсуждается только в отношении Закона о передаче собственности.

   III.Абсолютное ограничение

   Абсолютное ограничение на отчуждение означает, что правопреемнику, то есть лицу, которое в настоящее время приобретает собственность, полностью запрещено передавать права собственности на собственность любому другому лицу. Он не имеет права каким-либо образом распоряжаться или отчуждать собственность. Подобное ограничение запрещено законом.

   Раздел 10 гласит, что любое условие, которое было наложено во время передачи собственности, которое запрещало правопреемнику полностью отчуждать свою долю в имуществе, будет считаться недействительным, и передача будет оставаться в силе без учета условия.Таким образом, в этом разделе признается, что отчуждение и распоряжение имуществом является неотъемлемым правом собственника имущества, и оно не может быть отнято у него полностью. Это называется правилом против отчуждаемости . Однако частичные условия права действуют по закону и будут подробно рассмотрены позже.

   В Md. Raza & Ors. против Аббаса Банди Биби [2] , условие, ограничивающее передачу собственности одному конкретному лицу в течение определенного периода времени, было признано недействительным.

   В знаменательном деле Rosher v. Rosher [3] человек «А» подарил другому лицу «B» дом стоимостью пятнадцать тысяч фунтов стерлингов. Было поставлено условие, что, если «Б» продаст дом при жизни жены «А», у нее будет возможность купить тот же дом всего за три тысячи фунтов стерлингов. Это условие считалось полным ограничением права на отчуждение и, следовательно, недействительным.

   В известном деле Renand v.Tourangeaon [4] , условие, ограничивающее отчуждение в течение двадцати лет, было признано абсолютным ограничением и, следовательно, недействительным.

   В деле Kannamal v. Rajeshwari [5] должно было быть создано пожизненное имущество в пользу «K», но передающая сторона установила абсолютное ограничение на отчуждение во время передачи собственности K, при этом лишившись весь его интерес к собственности. Это ограничение было объявлено недействительным, поскольку оно включало абсолютное ограничение.

   IV. Частичное ограничение

   Частичное ограничение — это условие, ограничивающее в некоторой степени право отчуждать собственность, например, указание минимальной или максимальной суммы возмещения, которое может быть запрошено за передачу. Это имеет силу в законе, поскольку Раздел 10 не включает его в свою сферу. Определенные знаковые случаи ясно иллюстрируют грань между Абсолютными и Частичными условиями в нескольких ситуациях.

   В условии, ограничивающем отчуждение на основании периода времени, в течение которого оно не может быть отчуждено, период времени должен быть коротким, в сочетании с выгодой для передающей стороны, иначе он будет считаться абсолютным условием и его можно будет избежать.Если период времени составлял 5 лет и было приложено дополнительное преимущество, в котором говорилось, что получатель должен выкупить собственность по более высокой цене в это время, а если он этого не сделает, покупатель может отчуждать собственность. Это было признано действительным как частичное условие. Это дело Loknath Khound v. Gunaram Kalita [6].

   Ограничение, указывающее, что отчуждение должно производиться только после получения согласия какого-либо лица, обычно считается недействительным, но в некоторых случаях оно может быть признано частичным условием.В деле Mahamudali Majumdar v. Brikondar Nath [7] утверждалось, что лицо, передающее имущество, при продаже имущества одному постороннему лицу не может выдвинуть условие, обязывающее его продать имущество только членам семьи лица, передающего имущество.

   Основываясь на ограничении, кому передавать собственность, общее правило состоит в том, что условие, ограничивающее передачу только определенной категории людей, является частичным и, следовательно, действительным. Однако ограничения, ограничивающие передачу только определенным людям, не действуют.Это было подтверждено в деле Zoroastrian Co-operative Housing Society Ltd против районных кооперативных сообществ регистраторов [8] , общество, в котором объект строит дома для жилых целей, содержало подзаконный акт, в котором говорилось, что только парсы могут быть членами Общество. Было еще одно условие, что ни один член не может отчуждать дом непарси.

   Суд Apex постановил, что, когда человек принимает членство в кооперативном обществе, он подчиняется его внутренним законам и, таким образом, налагает на себя квалифицированное ограничение своего права на передачу своей собственности, оговаривая, что это будет только передаваться с предварительного согласия общества лицу, имеющему право быть членом общества.Таким образом, это не может считаться абсолютным ограничением в отношении отчуждения, нарушающего Раздел 10 Закона о передаче собственности.

   V. Некоторые исключения

   Раздел 10 содержит два исключения из правила против отчуждения — аренда и замужняя женщина, исповедующая другую религию, кроме индуизма, мусульманства или буддизма.

   Условия договора аренды, которые выгодны арендодателю или любому лицу, претендующему на его право, могут быть действительны при передаче собственности. То есть в договоре аренды может быть условие, запрещающее отчуждение арендованного имущества и разрешающее повторный въезд арендодателя в случае нарушения любого условия передачи.Это действительно в соответствии с разделом 10. В деле Акрам Али против Дурги было подчеркнуто, что условие должно быть выгодным для арендодателя, то есть оно должно включать положение о том, что его повторный вход будет считаться действительным, поскольку в противном случае это ему не выгодно.

   Это исключение означает, что собственность может быть передана женщине, которая — замужем, не индуистка, немусульманка или небуддистка, при условии, что она не может отчуждать собственность каким-либо образом во время брака.Эта передача должна быть ей или сделана в ее пользу. Это условие не будет отменено Разделом 10.

   VI. Неприемлемые условия (Раздел 11)

   Раздел 11 Закона направлен на то, чтобы провести границу между ограничениями на передачу и ограничениями пользования имуществом после передачи. Он считает, что любое условие, поставленное во время абсолютной передачи собственности другому лицу, ограничивающее использование или владение имуществом, будет недействительным.Другими словами, однажды совершенная передача собственности наделяет получателя всеми законными правами и интересами, и, следовательно, дальнейшие ограничения на его использование этой собственности не накладываются.

   В деле Manjusha Devi v. Sunil Chandra договор заключался в отношении участка земли. В договоре купли-продажи было указано, что имущество может быть использовано только для строительства фабрики по производству джутовых тканей. Это условие было признано недействительным в соответствии с разделом 11.

   Таким образом, статья 10 отменяет условие, поскольку оно приводит к абсолютному ограничению отчуждения, а статья 11 отменяет его только в том случае, если передача имеет абсолютный характер, но условия ограничивают ее использование.

   VII. Несостоятельность правопреемника

   Раздел 12 Закона гласит, что если лицо, принимающее лицо, имеющее некоторую долю в собственности, признается неплатежеспособным, его доля в собственности не теряется в связи с этим. Фактически, любое условие, которое гласит, что в случае несостоятельности получателя его проценты прекратятся, а проценты вернутся обратно передающей стороне, являются недействительными.

   VIII. Заключение

   Следовательно, право владеть и передавать имущество имеет священное право отчуждать имущество другому. Это право не может быть полностью ограничено, но могут быть наложены частичные ограничения. Уместно понимать, что для определения того, является ли состояние полным или частичным, следует принимать во внимание сущность или практический результат состояния, а не только его форму. Частичные условия могут быть наложены на время, количество или классы людей.Есть два исключения из правила против отчуждения, содержащегося в Разделе 10: аренда и замужняя женщина определенного вероисповедания. Кроме того, абсолютная передача собственности должна включать в себя передачу всех законных прав.

   ---

   Ссылки

   [1] AIR 1973 Все 1.

   [2] (1932) 59 IA 236.

   [3] (1884) 26 Ch D 801.

   [4] (1867) LR 2 PC 4

   [5] AIR 2004 NOC 8 (Mad)

   [6] AIR 1986 Gau. 52

   [7] AIR 1960 Assam 178

   [8] (2005) 5 SCC 632

   ---

   1. Закон о собственности; Примечания, прецедентное право и материалы исследования
   2. Условная передача собственности

   Оговорка об отчуждении — мастер лицензии на недвижимость

   Давайте поговорим о оговорке об отчуждении, также известной как оговорка о продаже.Не волнуйтесь, это не имеет ничего общего с внеземной жизнью.

   Передача титула, права собственности, имущества или доли в недвижимом имуществе от одной стороны к другой является отчуждением. Оговорка об отчуждении работает аналогично типичному определению отчуждения, но имеет отношение к ипотеке, доверительным актам и контрактам на недвижимость.

   Пункт определяет определенный раздел договора о недвижимости (для тех из вас, кто не знает). В сфере недвижимости существует много типов статей, и вы, вероятно, увидите многие из них на экзамене по недвижимости.

   Что такое пункт об отчуждении?

   Определение: Положение об отчуждении — это положение в ипотеке или доверительном акте, подписанном с кредитором, в котором говорится, что заемщик должен полностью выплатить ипотеку, прежде чем заемщик сможет передать собственность.

   Так что это значит? Что ж, подумайте об отчуждении как о страховке для банков или кредиторов. Пункт запрещает новым покупателям приобретать существующую или предыдущую ипотеку. Если заемщик решает передать имущество, ипотечный кредит должен быть выплачен в полном объеме немедленно.

   Также стоит отметить, что положения об отчуждении почти всегда стандартны, особенно в ипотеке.

   Что нужно знать при сдаче экзамена по недвижимости

   При сдаче экзамена по недвижимости важно понимать, что, как и в других положениях, вам необходимо помнить, что такое пункт об отчуждении.

   Помните, оговорка об отчуждении или оговорке о продаже — это статья, которая предусматривает немедленную выплату ипотеки в полном объеме.

   Вопрос на экзамене, который вы можете увидеть, представляет собой список различных условий контракта, и вам может потребоваться различить, что есть-что.

   Определение положения об отчуждении | Bankrate.com

   Что такое оговорка об отчуждении?

   В условиях ипотеки пункт об отчуждении — это положение в контракте, подписанном с кредитором, в котором говорится, что заемщик должен полностью выплатить ипотеку, прежде чем заемщик сможет передать собственность другому лицу. Положение об отчуждении вступает в силу независимо от того, является ли передача собственности добровольной или недобровольной.

   Более подробное определение

   Также называемая оговоркой о продаже, оговорка об отчуждении включается в договор об ипотеке, чтобы не дать новым покупателям взять на себя ипотеку.В случае предположения, новый покупатель заплатит за недвижимость по старой процентной ставке. Чтобы предотвратить это, кредиторы включают положение об отчуждении, обязывающее домовладельцев полностью выплатить остаток по ипотеке. Это, в свою очередь, требует, чтобы новый покупатель договаривался о новых условиях с новой процентной ставкой, которая соответствует текущим условиям на рынке жилья.

   Кредитор не обязан действовать в соответствии с оговоркой об отчуждении, если он не хочет этого делать. Следующие ситуации подпадают под Garn-St.Закон о регулировании депозитных учреждений Жермена 1982 года, который препятствует применению статьи об отчуждении:

   • Выживший совместный арендатор получает титул: После того, как один из домовладельцев умирает и оставляет дом оставшемуся в живых арендатору, ипотека не подлежит выплате. при переходе на имя другого арендатора. Некоторые кредиторы пытаются заставить совместных арендаторов уплатить либо комиссионный сбор, либо всю причитающуюся сумму, но это незаконно.
   • Право собственности передается по наследству: В этом случае дом должен занимать родственник, которому передается собственность.Как и в других случаях, некоторые кредиторы пытаются заставить наследника уплатить взнос за допущение, в котором нет необходимости.
   • Право собственности переходит к ребенку или супругу разведенного совладельца: Как и в случае с наследством, дом должен занимать ребенок или бывший супруг.
   • Право собственности переходит к живому трасту: Кредитор имеет право получить копию трастового соглашения в таком случае.
   • Работа с более старой ипотекой: Иногда в случае более старой ипотеки или ипотечных кредитов, принадлежащих частным лицам, в договоре об ипотеке нет пункта об отчуждении.В этом случае кредиторы не могут заставить вас полностью оплатить ипотеку при передаче права собственности на недвижимость. Обязательно ознакомьтесь с более старым ипотечным договором, прежде чем предполагать, что вам нужно выплатить ипотечный кредит.
   • Получение второй ипотеки: При получении второй ипотеки на имущество старший ипотечный кредитор не может принять положение об отчуждении и потребовать от вас полной оплаты ипотеки. Ярким примером второй ипотеки является ссуда под залог собственного капитала.
   Пример пункта об отчуждении

   В случаях, когда кредитор решает выполнить пункт об отчуждении, кредитор должен сначала уведомить домовладельца о намерении ускорить ипотеку или ускорить погашение полной суммы кредита.Как только домовладельцы узнают об ускорении выплаты суммы ссуды, у них есть не менее 30 дней с даты уведомления для выплаты полной суммы ипотеки. В большинстве случаев положение об отчуждении является обязательным для домовладельца.

   Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы определить, сколько дома вы можете позволить себе купить.

   Передача имущества в недвижимость | Отчуждение

   Добровольное отчуждение

   Типичной продажей недвижимости считается передача имущества путем добровольного отчуждения .Добровольный означает вашу свободную волю и отчуждение означает передачу. Итак, это просто причудливый способ сказать, что вы продали свой дом. Это достигается тем, что лицо, предоставляющее право, или продавец, передает документ получателю или покупателю. Таким образом, переход права собственности к покупателю. Есть несколько типов актов, которые можно использовать при передаче недвижимости. Первый из них называется актом общей гарантии , который на сегодняшний день является наиболее часто используемым. Покупателю дается несколько обещаний, поэтому этот договор — лучшая защита для покупателя.Обещания, которые дает продавец, будут включать договор о сейсин , что означает, что продавец владеет недвижимостью. Еще одно обещание, данное продавцом, — это обещание спокойного удовольствия, означающее, что покупатель не должен беспокоиться о каких-либо претензиях третьих лиц против владения недвижимостью в будущем.

   Второй тип документа, который можно использовать, называется актом специальной гарантии . Такой вид действий ограничивает сроки выполнения обещаний продавца. Продавец обещает, что все в порядке, поскольку собственность принадлежит продавцу.Однако до этого не было никаких обещаний. Иногда это используется с компаниями по переезду, которые владеют недвижимостью в течение короткого времени, а затем перепродают ее. Они могут использовать специальный гарантийный акт для передачи права собственности покупателю. Третий тип — это договор купли-продажи . Единственное обещание, которое дает здесь продавец, — это то, что продавец владеет недвижимостью или соглашением о сэйсине. Четвертый тип называется актом о прекращении права владения . Здесь продавец прекращает требовать права на собственность, но не дает никаких обещаний.Таким образом, это наименьшая защита для покупателя, потому что не дается никаких обещаний, даже обещания владения. Акты быстрого иска обычно используются для того, чтобы скрыть облако от титула. Облако в названии означает, что что-то не так, например, спор о праве собственности или, возможно, неправильно написано имя. Акты о прекращении права требования могут быть использованы для решения этих проблем.

   По завещанию

   Недвижимость также может быть передана по завещанию. Если человек умирает по законному завещанию, мы называем это завещанием. Завещание — это когда человек умирает по действительной воле.И наоборот, если человек умирает без действительного завещания, мы называем это завещанием. Однако, если человек умирает с действительным завещанием, лицо, указанное в завещании для его исполнения, называется исполнителем.

   Вынужденное отчуждение

   Недвижимость также может быть передана посредством так называемого принудительного отчуждения , которое будет передачей без вашего согласия. Одним из примеров может быть смерть человека без законного завещания или без завещания. В этом случае суды должны вмешаться и выяснить, кто получит собственность этого человека.Их собственность затем переходит в соответствии с тем, что мы называем происхождением. Происхождение означает, к кому он перейдет, кто были потомками, отсюда и слово «происхождение», которое означает передачу посредством непроизвольного отчуждения. Другой способ передачи собственности — это незаконное владение , что в основном является легализованным воровством. Это ситуация, когда вы используете чужую собственность в течение 10 или 15 лет непрерывно, открыто и без разрешения, а затем фактически получаете право собственности на собственность.Это похоже на сервитут по рецепту, с той разницей, что вы фактически получаете право собственности на всю собственность, а не просто сервитут.

   Другой тип дела, который будет считаться принудительным, — это продажа недвижимости , например, когда вы получаете налоговый акт или акт шерифа на собственность, выставленную на аукцион. Перенос водой или ветром также может происходить в результате того, что мы называем эрозией. Эрозия — это постепенное стирание почвы, тогда как слово нарастание — постепенное нарастание почвы.Если у нас есть медленно меняющееся событие, когда почва размывается и накапливается где-то в другом месте, люди фактически приобретают или теряют землю. Давайте сравним это с отрывом , который является внезапным изменением или внезапным перемещением, например, после многократного наводнения, ручей или река могут изменить русло. Если линия границы протекала вдоль этого ручья или реки, даже если она изменила курс, линия границы останется на прежнем месте. Другими словами, никто не теряет и не приобретает землю. Итак, с авульсией титул не переносится, потому что это было внезапное изменение.Наконец, если у нас нечеткий заголовок, что означает что-то не совсем правильное, например спор о праве собственности или неправильное имя, это может быть разрешено посредством заявления о прекращении права требования, которое используется для исправления или устранения размытого заголовка. Если акт о прекращении права собственности не сработает, то последний выбор — обратиться в суд и попросить судью определить, кому по праву принадлежит собственность. В споре о праве собственности это называется «тихим» иском о праве собственности .

   Оговорка об отчуждении — все, что вам нужно знать

   Обзор товаров

   Общей чертой юридических договоров и сделок с недвижимостью является положение об отчуждении.Другое название — оговорка о продаже. Вы попали в нужное место, если у вас есть какие-либо вопросы или недоразумения по поводу УК, особенно в отношении ипотечных договоров. В этой всеобъемлющей статье мы рассмотрим:

   • Что такое пункт об отчуждении?
   • Как AC относятся к бизнес-контрактам?
   • Оговорки об отчуждении недвижимости
   • Полезные примеры
   • Как заставить работать кондиционер (советы и многое другое)
   • Положения об отчуждении и положения об ускорении
   • Часто задаваемые вопросы
   • Как Assets America ^® могут помочь

   Что такое пункт об отчуждении?

   Оговорка об отчуждении может фигурировать в различных финансовых и страховых договорах.Как правило, он описывает, что происходит, когда сторона по договору продает или передает актив или обеспечение. Вы часто используете AC в ипотечных договорах, и мы сосредоточимся на статье об отчуждении в сфере недвижимости.

   Оговорка об отчуждении недвижимого имущества

   Ипотечные кредиторы полагаются на положения об отчуждении для защиты от продажи или передачи заемщиками своего заложенного имущества. Вы можете определить положения об отчуждении как «договорный язык, который гарантирует, что заемщик погасит ссуду при продаже или передаче.” Вы найдете кондиционеры как в коммерческих, так и в жилищных ипотечных договорах.

   Если быть точным, УК предотвращают возникновение предполагаемой ипотеки. То есть покупатель не сможет принять ипотеку от продавца. Теоретически, исходя из предположения, покупатель может произвести оставшиеся платежи по ипотеке на тех же условиях, что и ранее.

   Продавцы иногда пытаются использовать предполагаемую ипотеку, чтобы не раскрывать информацию о продаже. Продавцу также может понравиться предполагаемая ипотека, чтобы упростить передачу собственности.

   Положения об отчуждении защищают кредиторов

   Однако обратите внимание, что предположения не принимаются, когда ипотека имеет положение о переуступке. Согласно AC, ипотечный кредитор должен получить погашение немедленно, если заемщик продает залоговое имущество или права собственности.

   В настоящее время почти все ипотечные контракты содержат УК для защиты кредиторов от невыплаченной задолженности первоначального заемщика. Это не позволяет заемщику отказываться от своих долговых обязательств только потому, что он не может заплатить.Кроме того, кредитор не имеет представления о кредитоспособности покупателя, неизвестной третьей стороны, которой кредитор не предоставил кредит или не обеспечил гарантию.

   Кредитор должен возражать против принятия на себя кредитного риска для заемщика, который кредитор не подвергал тщательной проверке. В конце концов, кредитный профиль покупателя может сильно отличаться от кредитного профиля продавца.

   История статьи об отчуждении

   AC был реакцией на увлечение творческим финансированием в конце 1970-х — начале 1980-х годов.В самом деле, судебное дело 1974 г., Tucker v Lassen S&L , спровоцировало эту ситуацию. Суд постановил, что кредитор не может потребовать ссуду из-за передачи земли. Понятно, что агенты по недвижимости начали находить креативные финансовые решения.

   Покупатель обычно получал равноправный титул на собственность через земельный договор и брал на себя существующую ипотеку. Покупатель также произвел платежи продавцу за приобретение доли в собственности. Интересно, что высокие процентные ставки стимулировали этот вид деятельности.

   Судебное дело 1978 года подтвердило ранее вынесенное решение. Вкратце, в нем говорилось, что кредитор не может запросить предполагаемую ссуду, если залог не был обесценен. Более чем когда-либо предполагаемая ипотека была в моде, поскольку она позволяла избежать 18-процентных процентных ставок, которые преобладали в то время.

   Время закрытия обычно составляло около семи дней, при этом покупатели предлагали от 7% до 10%. Естественно, это покрыло расходы на закрытие и возвратное финансирование (то есть второй или третий трастовый договор). Очевидно, агенты по недвижимости заработали деньги в кучу.

   Кредиторы наносят ответный удар

   Увлечение креативным финансированием начало рассеиваться после прохождения в 1982 году выставки Garn-St. Немецкий закон. В частности, Закон поставил национальные сбережения и ссуды под действие новых регулирующих органов. Более того, процентные ставки по ипотеке снизились в конце 1980-х, что сделало ипотеку более привлекательной.

   Действительно, FHA и обычная ипотека в то время сильно вернулись. Обратите внимание, что эти ссуды содержали подлежащие принудительному исполнению положения об отчуждении, которые не противоречили предыдущим судебным решениям.Сегодня покупатели недвижимости должны договариваться о новой ссуде из-за преобладания кондиционеров.

   Пример положения об отчуждении

   Альтернативное название оговорки об отчуждении — «оговорка о продаже» (DSC). Следующий пример взят из Комиссии по ценным бумагам и биржам США:

   «В случае продажи, передачи или отчуждения Имущества или какой-либо его части или любой доли в нем Доверительным управляющим добровольно или недобровольно, за исключением случаев, когда это запрещено законом, все обязательства, обеспеченные этим инструментом, независимо от указанных сроков погашения в нем, по выбору держателя и без требования или уведомления, подлежит немедленной оплате.”

   Обратите внимание, что «доверитель» относится к держателю доверительного договора.

   Оговорка об отчуждении в лизинге

   Аренда может включать AC. Пункт запрещает арендатору передавать, сдавать в субаренду или делить договор аренды. Точные условия AC зависят от договора аренды. Например, он может запретить отчуждение аренды или может потребовать разрешения арендодателя перед отчуждением аренды.

   Как заставить работать положения об отчуждении

   Поймите, что заимодавец имеет право, но не обязан, обеспечить исполнение оговорки об отчуждении.Другими словами, кредитор может решить, принимать ли меры по оговорке.

   Важно отметить, что иногда кредитор не может обеспечить исполнение AC . Например, выживший совместный арендатор может получить титул после смерти другого собственника. Этот второй собственник может взять на себя ссуду, не выплачивая ее немедленно. Фактически, аналогичные правила применяются при передаче правового титула бенефициарам по завещанию. Однако бенефициар, вступающий во владение, также должен проживать в собственности.

   Кроме того, кредитор не может принудить к исполнению AC, если у собственника есть вторая ипотека на собственность.В частности, первый держатель залога не может осуществить AC и заставить заемщика выплатить сразу.

   Очевидно, что кредитор может заставить AC работать только тогда, когда наследство или вторая ипотека не задействованы.

   10 главных советов по обеспечению работы положений об отчуждении

   Положения об отчуждении и положения об ускорении

   Оговорка об ускорении требует, чтобы заемщик погасил остаток по кредиту или столкнулся с потерей права выкупа. Он отличается от AC тем, что кредитор может вызвать его, когда заемщик не выполняет платеж.

   Другими словами, оговорка об ускорении может потребовать от заемщика ускорить погашение ссуды. Кроме того, кредитор может применить оговорку об ускорении, если кредитор пропускает налоговые платежи или становится неплатежеспособным.

   Часто задаваемые вопросы

   Что такое оговорка о продаже?

   Оговорка о продаже — это другое название оговорки об отчуждении. В частности, заемщик должен полностью и немедленно выплатить ссуду, если он продает или передает имущество. Кредитор имеет возможность отказаться от оговорки, если он того пожелает.

   Чем оговорка об отчуждении отличается от оговорки о продаже?

   Нет разницы. Положение об отчуждении и положение о продаже — это два разных названия одного и того же пункта. Фактически, большинство ипотечных кредитов обычно включают AC и в большинстве случаев могут обеспечить соблюдение оговорки.

   Что такое оговорка об эскалации в сфере недвижимости?

   Оговорка об эскалации является необязательной частью предложения покупателя о покупке недвижимости. Если он присутствует, этот пункт дает покупателю право превзойти любые конкурирующие предложения на установленную сумму в долларах.Положение об эскалации защищает раннего участника торгов от более высоких ставок на недвижимость.

   Следует ли мне включить в коммерческую ипотеку пункт об отчуждении?

   Если «вы» являетесь кредитором, то ответ — да. AC защитит вас от ненужного кредитного риска по предполагаемой ипотеке. Если «вы» являетесь заемщиком, вы предпочли бы избегать AC. Ясно, что это повысит вашу гибкость при продаже собственности посредством ипотечного кредита.

   Как Assets America

   ^® может помочь

   Оговорка об отчуждении является общей частью большинства ипотечных кредитов на недвижимость. Если вы ищете ипотеку CRE или другое финансирование, Assets America ^® готова профинансировать ссуды на минимальную сумму в 5 миллионов долларов и более. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить быстрое и профессиональное обслуживание в соответствии с вашими потребностями.

   Статьи по теме

   Связаться

   Примечание: для этого содержимого требуется JavaScript.

   Передача правового титула на недвижимое имущество

   Правовой титул на недвижимое имущество указывает как право собственности на землю, так и предоставляет доказательства этого права собственности.Акт — это печатный документ, подтверждающий право собственности, и инструмент, с помощью которого передается право собственности. Документ должен быть зарегистрирован, как правило, в окружном суде, в котором находится недвижимость.

   Право собственности может быть передано другой стороне либо добровольно, обычно в виде продажи, но иногда в качестве подарка, либо принудительно в силу закона.

   Добровольное отчуждение

   Добровольное отчуждение — это юридический термин для добровольной передачи правового титула.Если владелец недвижимости все еще жив, то передача осуществляется путем оформления документа о передаче права собственности; в противном случае титул передается через завещание и подлежит завещанию. Добровольное отчуждение, будь то продажа или дар, должно осуществляться с использованием документа о передаче права собственности.

   Акт — это письменный документ, подтверждающий передачу права собственности на недвижимость. Статут о мошенничестве требует, чтобы акт был оформлен в письменной форме. Правообладатель , первоначальный владелец земли, передает свои интересы грантополучателю , получателю титула.

   Чтобы документ был действительным, он должен соответствовать следующим требованиям:

   • Лицо, предоставившее право, должно иметь правоспособность , что означает, что лицо, предоставившее право, находится в здравом уме и имеет законный возраст — в большинстве штатов минимальный возраст составляет 18 лет. дело выполнено несовершеннолетним, или, если лицо, предоставившее право, психически некомпетентно, передача права собственности может быть оспорена, но не недействительна. Однако, если лицо, предоставившее право, объявлено недееспособным, передача правового титула считается недействительной, и в этом случае для передачи правового титула требуется одобрение суда.Имя лица, предоставляющего право, должно быть написано правильно и включать любые прошлые имена, например, девичью фамилию. Например, Мэрилин Смит, бывшая Мэрилин Миллер.
   • В документе должно быть достаточно информации, чтобы с достаточной уверенностью идентифицировать получателя гранта . Если право собственности передается более чем одному лицу, необходимо указать форму собственности, например, совместное владение или совместное владение.
   • Должен быть пункт о предоставлении права , выражающий передачу с намерением передать титул и тип собственности, например, простой сбор или пожизненное имущество.Чтобы предоставить право собственности, лицо, предоставившее право, должно иметь как минимум имущественный интерес , который является либо нынешним участием в земле, либо будущим интересом.
   • В акте также должно быть указано возмещение — то, что продавец получил за перевод, обычно это сумма уплаченных денег, но, в случае подарка, это может быть любовь и привязанность, или номинальное возмещение в размере долларов США. небольшая сумма и другое ценное вознаграждение.
   • Юридическое описание , которое точно идентифицирует собственность.
   • Любые исключения или оговорки , такие как обременения или ограничения на действия; лицо, предоставляющее право, может сохранить определенные права, например сервитут на землю.
   • Может быть пункт habendum , который дополнительно ограничивает права собственности, например, запрещает определенные виды деятельности, такие как азартные игры или выпивка.
   • Все владельцы собственности должны подписать договор , включая супругов в тех штатах, которые предоставляют супругу супружеские права или права на владение недвижимостью.В некоторых штатах также требуются свидетели. За доверителя может подписать фактический поверенный с доверенностью.
   • Подтверждение — официальное заявление перед нотариусом, мировым судьей или другим должностным лицом, назначенным законодательством штата, — что передача является добровольной и что лицо, предоставившее право, имеет право передавать титул. Форма подтверждения должна соответствовать государственному праву государства, в котором находится объект недвижимости. Хотя подтверждение не является обязательным для действительного акта, за исключением случаев, когда этого требует закон штата, оно может не подходить для записи.
   • Акт должен быть доставлен и принят получателем гранта; он может быть доставлен лично или стороной 3 ^rd , такой как агент условного депонирования (также известный как расчетный агент ). Дата доставки и принятия получателем считается датой передачи, хотя в государствах, использующих систему Torrens, датой передачи считается дата, когда документ был изучен и принят для регистрации.

   Вынужденное отчуждение

   Вынужденное отчуждение — передача недвижимого имущества по закону и без согласия собственника.Есть 4 метода, с помощью которых это достигается: лишение права выкупа, выдающееся владение, неправомерное владение и вымогательство.

   Выкупа

   Выкупа — это юридический процесс, посредством которого недвижимость продается для погашения долга, обычно долга, на который эта собственность была куплена. Часто недвижимость продается кредитором в счет погашения ипотеки.

   Eminent Domain

   Иногда правительство или одно из его агентств, коммунальное предприятие или другое частное предприятие забирает собственность, используя свои полномочия в области известного домена , который является правом организации на приобретение собственности в процессе из осуждения , для использования в общественных целях, таких как строительство дороги или школы.Владельцу собственности выплачивается справедливая рыночная стоимость приобретения.

   Неблагоприятное владение

   Неблагоприятное владение — это требование на собственность лицом, которое занимало эту собственность в течение нескольких лет. Чтобы добиться успеха, противный владелец — скваттер — должен постоянно занимать землю в течение, по крайней мере, количества лет, требуемого законодательством штата для успешного требования.

   Это занятие должно удовлетворять 5 требованиям:

   1. открытое — то есть хорошо видно при осмотре;
   2. пресловутый тем, что он был известен другим;
   3. непрерывный — без перерывов в использовании;
   4. против во владение зарегистрированного собственника; и
   5. враждебные — без согласия собственника.

   Продолжительность непрерывного использования, необходимая для установления неправомерного владения, оговаривается законодательством штата и составляет от 5 до 30 лет. Однако непрерывное занятие не обязательно должно выполняться одним и тем же человеком. В соответствии с правовой концепцией и враждебный владелец может удовлетворить требование времени, если до него были другие враждебные владельцы, при этом общее количество времени, в течение которого земля непрерывно была занята, равняется или превышает время, требуемое законодательством штата. .

   Истец в отношении собственности, находящейся во враждебном владении, должен подать иск в суд, чтобы получить правовой титул. Если противный владелец не подаст иск в суд, то он получит сервитут по рецепту.

   Выкуп

   Если землевладелец умирает без завещания и без законных наследников, то собственность возвращается государству посредством выкупа . Однако, если землевладелец имеет родственников и умирает без завещания (без завещания), то его имущество будет передано родственникам в соответствии с государственным статутом о происхождении и распределении .Супруг или дети получат основную часть имущества, или, если у владельца собственности не было супруга или детей, имущество будет передано другим родственникам.